Александр Ударов
Александр Ударов
Эксперт по новостройкам ГК «Меридиан»
ГК «Меридиан» осуществляет строительство жилых комплексов «Фамилия», «Легенда Парк», «Новый мыс 3.0» и «Заречный»
ТПП ТО

Интервью Владимира Якушева тюменским журналистам о реформе жилищного строительства

Строительная отрасль России в 2019 году переходит на новые правила, призванные защитить покупателей квартир и не допустить появления новых обманутых дольщиков. О том, каким образом теперь будет финансироваться строительство жилых домов, что ожидает застройщиков и как это отразится на программе помощи молодым семьям, министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев рассказал в интервью тележурналистам Ирине Шипиловой и Роману Явнычу.

Роман Явныч: На недавнем заседании Совета Федерации РФ темой вашего доклада стали меры по увеличению объемов жилищного строительства. Планка заявлена очень высокая – к 2024 году довести объемы до 120 млн квадратных метров жилья ежегодно. Для сравнения, в 2018 году было введено 75,3 млн «квадратов». Предстоит сделать серьезный рывок – за счет чего?

– Начнем с того, что эта планка не заявлена Минстроем РФ – это задача, которая четко прописана в Указе президента № 204. Поэтому мы должны найти инструменты для выполнения этой задачи. Я считаю, на данный момент мощностей в строительстве более чем достаточно.

Роман Явныч: То есть потенциал есть?

– Потенциал есть. Проблема в том, что одновременно с этой амбициозной задачей мы сегодня серьезно реформируем сферу жилищного строительства – это связано с большим количеством обманутых дольщиков, перед которыми застройщики не выполнили обязательства, люди не получили квартиры. Рано или поздно в этом вопросе надо было поставить точку.

Была поставлена задача – схема, по которой гражданин может купить жилье, должна быть максимально безопасной. Теперь жилищное строительство будет осуществляться через проектное финансирование – застройщик не напрямую берет деньги у граждан, а открывает кредитную линию в банке и одновременно заявляет о продажах. Продавая квартиру, он получает деньги не напрямую, а на специальный счет в банке. Деньги с него поступят застройщику только после того, как он выполнит все обязательства перед гражданами, которые купили у него квартиры. Такая система максимально защищает права людей.

Мы понимаем, что правила игры меняются кардинально, и нам нужно найти золотую середину для того, чтобы строительная отрасль не пострадала, чтобы застройщики не обанкротились и мы не получили новых обманутых дольщиков. С одной стороны, мы должны получить прозрачный рынок продажи жилья, работающий по понятным для всех правилам, с другой – в переходный период не потерять застройщиков, потому что не все, по нашим оценкам, смогут рассчитывать на проектное финансирование. Это наша задача №1.

С 1 июля 2019 года все проекты должны будут финансироваться уже по новым правилам. Со старыми проектами предстоит серьезная работа. Они будут разделены на три большие группы: первая – те, которые получат проектное финансирование. Вторая – проекты, которые получат возможность финансирования по старой схеме, то есть с привлечением средств дольщиков на счет застройщика. Для этого разработано Постановление Правительства, которым устанавливаются критерии соответствия проекта – не менее 30% строительной готовности и не менее 10% заключенных договоров долевого участия.

Третья группа – проекты, которые не получат проектное финансирование и не попадут под критерии. Эта категория нас волнует больше всего, над ней мы работаем максимально. Будет разработан специальный инструмент – выдача Фондом защиты прав дольщиков гарантий, под которые застройщики смогут получить в банке «ДОМ.РФ» финансирование на достаточно мягких условиях, чтобы закончить строительство своих домов.

Надо объединить усилия всех – муниципалитетов, региональных властей, застройщиков, федеральных министерств, банков, жителей – и тогда все изменения мы пройдем без каких-либо катаклизмов.

Ирина Шипилова: Застройщики тянут до последнего, и если все они пойдут в банки в последний день перед 1 июля, справятся ли они с проектным финансированием?

– Главная задача, которую мы сегодня ставим перед регионами и над которой сами активно работаем, – дать понять застройщикам, что не нужно тянуть до последнего. С 1 июля мы действительно начнем жить по новым правилам, и чем быстрее сегодня застройщики пойдут в банки, тем быстрее будут понимать, получат ли проектное финансирование. Очень важно сделать это как можно быстрее, потому что если все они обратятся в банки в июне, те будут не в состоянии даже провести кредитные комитеты. Соответственно, мы получим коллапс, а этого очень бы не хотелось.

Мы очень плотно сегодня работаем с каждым субъектом федерации, вплоть до того, что я прошу губернаторов лично перебрать каждый проект и понять, какой из них в какую группу попадает. В одиночку Минстрой эту задачу точно не решит.

Стимулируем мы и банки – нам очень важно, чтобы они с застройщиками говорили на одном языке и чтобы их общение началось как можно раньше.

Роман Явныч: Готовясь к этому интервью, я разговаривал с представителем одного из тюменских застройщиков. Существует такая точка зрения, что после 1 июля на строительном рынке останутся только компании-гиганты. Можно ли как-то успокоить девелоперов, или выживают только сильнейшие?

– Могу сказать, что у нас есть достаточно большое количество застройщиков, которые вводят небольшие объемы жилья, но уверенно стоят на ногах, у них неплохое финансовое состояние, и банки готовы предоставлять им проектное финансирование.

Каждая реформа рождает мифы, а критерий истины – это практика. Подвести итоги – дала это реформа больше плюсов или минусов – мы сможем только через какое-то время.

Ирина Шипилова: На посту губернатора Тюменской области вы активно поддерживали программу помощи молодым семьям. Что будет с ней в новых условиях?

– Такая практика существует не только в Тюменской области – большое количество регионов поддерживает инициативу. Эта программа хороша по нескольким причинам. Во-первых, здесь достаточно большой процент софинансирования – 30% дает государство, 70% – сама молодая семья. В конечном итоге для семьи мы решаем достаточно серьезную проблему – она улучшает свои жилищные условия. А улучшив их, задумывается о пополнении. Таким образом, мы выполняем несколько задач – и получаем спрос на те 120 млн квадратных метров жилья, которые нам надо построить, и решаем демографический вопрос.

Сейчас идут обсуждения на правительственных площадках – мы считаем, что средств федерального бюджета на это можно было бы выделить больше, и Минздрав нас в этой истории поддерживает – мы начинаем приходить к тому, что программа требует более серьезной поддержки.

Кстати, в Тюменской области мы шли и по-другому пути: подводили инфраструктуру к земельным участкам на сельских территориях, а это 28–30% от стоимости дома – хорошие условия, по которым молодые семьи могли построить собственное жилье. В итоге мы настолько раскрутили эту программу, что не успевали к земельным участкам подводить коммуникации, потому что люди строили гораздо быстрее.

Кроме того, по программе «Земский доктор» врачи, переезжающие в сельскую местность, получают по миллиону рублей. Их тоже можно вложить в строительство собственного дома. А согласно последнему посланию президента, по миллиону рублей теперь будут получать не только врачи, но и учителя.

Если все эти инструменты сложить, то у нас будет достаточно большая категория людей, которые могут серьезно поправить свои жилищные условия.

Существует заблуждение, что вот эти 120 млн квадратных метров жилья мы хотим нарастить только за счет многоквартирных домов. Ничего подобного – на индивидуальное жилищное строительство это тоже распространяется.

Роман Явныч: Какова процентная составляющая – сколько придется на многоквартирные дома, а сколько – на ИЖС?

– Соотношение сегодня примерно 55% на 45% в пользу МКД, но у нас все больше и больше регионов, где количество сдающегося ИЖС начинает превышать ввод многоквартирных домов. И эту тенденцию надо поддерживать – земли в России достаточно много, индивидуальное жилищное строительство нужно развивать.

Роман Явныч: Одним из инструментов поддержки – в том числе и ИЖС – является ипотека, при этом «рулит», что называется, здесь рынок. Планирует ли правительство поддерживать тех, кто захочет приобрести жилье при действующей – достаточно высокой – ипотечной ставке?

– По итогам 2018 года мы получили исторический минимум – средняя ипотечная ставка по году составила 9,56%, такого ранее у нас не было никогда. Потом произошел скачок на 1,5–2%, который всех немного взволновал. После этого глава государства поставил задачи правительству и Центробанку – необходимо вернуться в понижающий тренд, а если макроэкономика не будет этого позволять, правительство должно разработать ряд мер, чтобы ипотечная ставка возвратилась в тот коридор, в котором она была. Самое главное – в том же 204-м Указе четко сказано, что к 2024 году ипотечная ставка должна составить менее 8%.

Кто-то считает, что раз уж мы ставим такие грандиозные задачи, то ипотечная ставка вообще должна быть на уровне 5–6%. Но у банков свои аргументы – по уровню ипотечного кредитования 2018 год стал рекордным как в количественном, так и в денежном выражении. Рост составил 40%. И начало 2019 года, несмотря на подросшую ставку, вновь дает повышающий тренд. Поэтому очень сложно аргументировать, почему мы должны включать дополнительные инструменты для снижения ипотечной ставки, если уровень ипотечного кредитования растет и сейчас.

Но как только наметится обратный тренд – поручение главы государства сработает и правительство включит инструменты субсидирования, чтобы не давать расти ипотечной ставке. Потому что без спроса задачу по строительству 120 млн квадратных метров жилья мы не решим – их ведь нужно не только построить, но и продать.

Ирина Шипилова: Вернемся к тюменскому опыту: наши застройщики при строительстве новых микрорайонов возводят и детские сады со школами, которые затем выкупает муниципалитет. Для жителей удобна такая комплексная застройка. Есть ли такой опыт и в других регионах и будет ли он транслироваться на всю страну?

– Такой опыт есть в достаточно большом количестве субъектов федерации. Существуют варианты, при которых школы и детские сады выкупает муниципалитет, есть пример, где их строительство включается в стоимость квадратного метра жилья. Подготовлено поручение освободить застройщика от НДС и налога на прибыль в том случае, если такая инфраструктура бесплатно передается муниципалитету. Над соответствующими изменениями в законодательство мы уже начинаем работать.

Еще одно поручение – приятное для застройщиков – дополнительное выделение средств федерального бюджета на социальную, дорожную и коммунальную инфраструктуру на площадках комплексного развития территорий. Такая программа у нас уже имеется, но это порядка 20 млрд рублей ежегодно на всю страну. Маловато, учитывая, что объемы ввода жилья надо увеличивать почти в полтора раза.

Роман Явныч: У нас в стране огромное количество ветхого и аварийного жилья, и на расселение жильцов многоквартирных домов, признанных аварийными до 1 января 2017 года, планируется направить почти 500 млрд рублей. Я знаю, что сейчас разрабатывается закон о предоставлении регионам дополнительных инструментов. Можете озвучить их список?

– Дополнительные инструменты – это лучшие практики, которые регионы России применяли в предыдущие годы при расселении аварийного жилья. Мы просто взяли этот опыт, проанализировали его и теперь закрепим в законе.

Например, некоторые регионы расселили большое количество квадратных метров с помощью социальной ипотеки. То есть они не полностью за бюджетные средства строили или приобретали жилье, а давали гражданам ипотеку на приобретение жилья и субсидировали ее. Но это не обязанность регионов, а дополнительный инструментарий – в законе мы прописываем разные пути и даем регионам возможность выбирать.

Кроме того, мы вводим ряд ограничений – чтобы избежать ситуаций, когда кто-то делает на этом бизнес: например, приобретает за небольшие деньги квартиру в аварийном жилье, а потом при расселении уже получает полноценную квартиру в нормальном доме. Так что если квартира была приобретена уже после того как дом признали аварийным, то за нее можно будет получить лишь выкупную цену.

Весь этот законопроект мы уже внесли на рассмотрение правительства, по поручению президента до 20 июля должны его принять. Главная задача – перейти к устойчивому уменьшению количества аварийного жилья. Это значит, что сноситься аварийного жилья должно больше, чем вставать на учет. Достигнуть этого мы должны к 2023 году.

Ирина Шипилова: У Минстроя РФ много направлений работы. Давайте коснемся качества городской среды – недавно председатель правительства Дмитрий Медведев утвердил индекс расчета этого качества. Есть еще одна амбициозная задача – до 2024 года благоустроить 31 тысячу мест общего пользования. Какой эффект вы ожидаете от этих начинаний?

– Проект благоустройства очень хорошо себя зарекомендовал во всех регионах России – появились новые общественные территории, начали улучшаться дворы. Но я бы хотел пояснить один момент – то постановление, в котором закреплен индекс качества городской среды, имеет 36 показателей, и меньшая часть из них говорит именно о вопросах благоустройства.

Так что качество городской среды не сводится только к общественным пространствам и дворам – нет, там множество показателей. Оцениваются и общественная безопасность, и работа транспортной и коммунальной инфраструктуры, и наличие социальной инфраструктуры. Это серьезная аналитическая работа.

Роман Явныч: В вашем ведении находится еще и ЖКХ – отрасль хлопотная, но жизненно важная. В силу исторических особенностей мы, россияне, не научены быть собственниками – при этом, по Жилищному кодексу, владельцы квартир несут ответственность за весь многоквартирный дом. Но любые решения принимаются с трудом, а собрания собственников проходят зачастую формально или не проходят вовсе. Есть ли у вашего ведомства план действий в этом направлении?

– С нашей ментальностью это действительно очень непростая тема – мы привыкли, что за свою квартиру я отвечаю, а все, что за моими дверями – не мое. И такая ситуация по всей стране.

Направлений работы тут несколько – в частности, упрощение процедур принятия решений собственниками, но так, чтобы этой простотой никто не смог воспользоваться со злым умыслом. Талантливых людей, использующих пробелы в законодательстве, у нас хватает. Должна быть золотая середина.

Но нужно отметить, что все серьезные реформы, связанные с управлением многоквартирными домами, во всех цивилизованных странах занимали не менее 20 лет. Самое главное – воспитывать в наших детях и внуках правильное отношение к своему хозяйству, чтобы они действительно вели себя как собственники, а не просто как люди, которые приходят в свою квартиру только переночевать. Тогда все будет хорошо.

Ирина Шипилова, Роман Явныч, «Тюменское время», http://www.vsluh.ru



Подпишись на новости

Новости недвижимости в Тюмени и мире
Рейтинг@Mail.ru