Уходящий год оказался непростым и интересным для российского рынка недвижимости, но и год грядущий обещает быть не скучнее и не проще. Продолжится решение проблем обманутых дольщиков, а чтобы не появились новые, ужесточатся требования к застройщикам. Ипотека, возможно, станет еще доступнее, а российские города – комфортнее. Представляем десять самых ожидаемых событий на рынке недвижимости 2019 года.
Новые правила игры в «долевке»
Одним из знаковых событий 2019 года станет, конечно, переход с 1 июля к схеме долевого строительства с применением эскроу-счетов. С этой даты средства дольщиков должны зачисляться на специальный банковский счет, и девелоперы не смогут получить их до передачи квартир покупателям, а строить будут на банковские кредиты. По словам замглавы Минстроя Никиты Стасишина, ставка по таким кредитам для девелоперов составит 6-8%.
Девелоперы могли опробовать эту схему уже с 1 июля текущего года, но пока это было добровольно, а в 2019 году станет обязательным требованием.
Изменения вызвали очень много недовольства и споров на рынке. Девелоперы считают, что переход на эскроу-счета может привести к росту себестоимости проектов и, соответственно, к росту цен для покупателя. А бизнес-омбудсмен Борис Титов заявлял о том, что новые правила приведут к падению объемов строительства жилья.
Неприятной неожиданность для девелоперов стали принятые в конце года правительственные поправки, согласно которым перейти на эскроу-счета будут обязаны все проекты долевого строительства. Раньше эта норма не распространялась на проекты, запущенные до 1 июля 2018 года. Теперь застройщики, рассчитывавшие работать по схеме эскроу-счетов только с новыми проектами, вынуждены экстренно корректировать свои планы.
Выдача ипотеки в уходящем году била рекорды, ставки также рекордно снижались. В рамках поставленной президентом задачи добиться строительства 120 миллионов квадратных метров жилья в год и снизить ставки до 8% власти ищут возможности для того, чтобы сделать ипотеку еще более доступной и популярной.
Так, Минстрой собирается предложить новую программу субсидирования ипотеки. Рынку она окажется весьма кстати – после повышения ставки Банком России ведущие банки уже начали повышать ставки по ипотеке и не исключено, что продолжат делать это и дальше.
Пока неизвестно, сколько Минстрой попросит на новую программу у Минфина и как будут распределяться субсидии. В 2015 году в рамках программы субсидирования было выделено 20 миллиардов рублей, ставка по ипотеке была снижена до 12%, и это оказалось очень эффективной мерой для поддержания рынка.
Кроме того, для того чтобы защитить ипотечных заемщиков, ЦБ предложил ввести «ипотечные каникулы», предполагающие право должника временно приостанавливать выплаты по ипотеке, например, в случае потери работы. В пресс-службе ЦБ пояснили, что законопроект о реструктуризации ипотеки предлагает снижать ежемесячный платеж по кредиту не менее чем на 50% на срок от шести месяцев в случае наступления у заемщика сложной жизненной ситуации. По мнению регулятора, это достаточно важная проблема для современного ипотечного заемщика, так как он может лишиться работы всего на несколько месяцев, но в это время ему будет нечем выплачивать ипотеку.
Не самым приятным событием как для компаний, так и для рядовых граждан, станет двухэтапное повышение тарифов ЖКХ в следующем году. Обычно коммунальные тарифы индексировалась только раз в год – традиционно с 1 июля.
Против идеи двухэтапного повышения тарифов выступала Федеральная антимонопольная служба. Но в итоге из-за увеличения НДС с 18 до 20% и планируемой инфляции, власти приняли решение дважды повысить в течение 2019 года плату за коммунальные услуги во всех российских регионах. С 1 января тарифы проиндексируют на 1,7%, в июле повышение составит от 2 до 4,8% в зависимости от региона.
Предельный рост коммунальных платежей в среднем по России не должен превышать в 2019 году 4,1%, о чем напомнил в ходе декабрьской пресс-конференции президент Владимир Путин. Как отметил заместитель заведующего кафедрой труда и социальной политики МИГСУ РАНХиГС Александр Щербаков, для потребителей начало 2019 года обещает повышение цен на все товары, как собственно из-за повышения НДС, так и из-за роста затрат предприятий на коммунальные услуги, которые продавцы тоже заложат в итоговые цены.
В 2019 году власти могут вернуться к обсуждению отозванного из Госдумы законопроекта о статусе апартаментов. Эта проблема назрела давно, так как большое количество людей приобретает их именно для постоянного проживания, хотя по факту это нежилые помещения. И хотя по своим характеристикам апартаменты чаще всего соответствуют требованиям, предъявляемым к квартирам, но юридически они не являются жильем и не имеют соответствующего правового статуса.
Первоначально на принятие закона, который внес в Госдуму зампред комитета нижней палаты парламента по жилищной политике и ЖКХ Александр Сидякин, рассчитывали еще в 2016 году. Предполагалось, что к апартаментам будут применяться те же положения Жилищного кодекса РФ, что и к жилым помещениям в многоквартирных домах. В том числе предлагалось ввести возможность регистрации граждан в апартаментах по месту пребывания.
Позднее законопроект был отозван из Госдумы. Это объяснялось регламентными моментами – его инициатор Сидякин сменил статус, заняв место руководителя администрации главы Башкортостана.
Недавно в Минстрое заявили, что проекта документа, отражающего интересы всех заинтересованных сторон, до сих пор нет.
В 2019 году власти планируют продолжить активную работу по разработке стандартов городской среды. В стране уже действует программа по формированию комфортной городской среды, которая входит в нацпроект «Жилье и городская среда».
А в следующем году Минстрой, «Дом.РФ» и КБ «Стрелка» должны доработать методику индекса качества городской среды. Она должна быть утверждена до 1 марта 2019 года.
Индекс, отражающий уровень развития городской среды, будет рассчитан для каждого города России. Оценка городов в соответствии с ним будет пересматриваться ежегодно и публиковаться в ноябре. Индекс будет включать порядка 30 критериев, касающихся, в том числе, безопасности, экологии, комфорта, среды для маломобильных граждан.
Также в 2019 году должен быть разработан стандарт комплексного развития территорий. Это документ, содержащий рекомендации по разработке и реализации проектов жилищного строительства при развитии застроенных территорий и при комплексной застройке новых территорий. Он должен быть подготовлен к 1 апреля 2019 года. Стандарт напрямую соотносится с индексом развития городской среды, так как является методическим руководством для реализации градостроительной политики как на новых, так уже и на застроенных территориях. Планируется, что его внедрение ограничит разрастание городов и позволит эффективно использовать землю, транспортную и инженерную инфраструктуру города.
