Рынок недвижимости 2017 года пытается оправдать все пожелания экспертов, которые щедро раздавались и в 2015, и в 2016 годах. На этот раз верить в то, что «все будет хорошо», хочется даже скептикам. Хотя бы потому, что динамика рынка видна не на словах, а на деле. Итак, смотрим цифры, сопоставляем факты и делаем выводы: что сегодня происходит с рынком недвижимости Тюмени.
Сделок больше – прибыль меньше?
Подводя итоги 3-го квартала 2017 года, застройщики ощутили парадоксальность сложившейся ситуации: сделок за 9 месяцев прошло больше, чем в предыдущие периоды. Даже не так! Их стало НАМНОГО больше. Если в 2015 году к началу октября суммарно на первичном рынке прошло всего 760 сделок, то в 2017 году их количество практически удвоилось, показатель вырос до 1384 сделок. Но радоваться остается пока только динамике, которая сумела раскачать спящий кризисный рынок. В остальном же тенденций, предвещающих большой и столько долгожданный рост рынка, не прочитывается.
Во-первых, удельная стоимость квадратного метра жилья потеряла с начала 2017 года почти 2,5 тыс. рублей. Вполне красноречиво характеризует сложившуюся ситуацию и перспективы рынка средний ценник сентября в 53 тыс. 947 руб. против январских 56 тыс. 490 рублей. При этом в августе текущего года квадратный метр дешевел так удачно, что оказывался ниже августовских показателей годичной давности и почти сровнялся с прошлогодним минимальным показателем стоимости «квадрата». Пока же имеет смысл поздравить лишь тех, кто покупал новое жилье в августе: ваше вложение в первичный рынок действительно прошло по самым низким ценам.
Во-вторых, рынок поглощает куда меньший объем от существующего предложения. Факт, можно сказать, медицинский. Но беспокоит даже не то, что нет очевидного роста, а то, что есть действительно провальные месяцы. Более того, восемь месяцев из девяти – имеют процент поглощения предложения рынком меньше, чем в прошлом году.
В-третьих, самая-самая цифра, ради которой анализируется рынок во всех аспектах, это деньги застройщика: так вот, она не радует. По данным тюменского аналитика Андрея ПАНАСЮКА, выручка в рублях оказалась меньше на 2,5%. О чем это говорит? Только об одном: рост сделок сформирован продажами малогабаритного, недорогого, социально востребованного жилья.
Таким образом, мы видим положительную динамику количества совершаемых сделок, но при этом не наблюдаем ни роста стоимости квадратного метра, ни роста выручки у застройщиков. Рынок, образно выражаясь, наконец-то завелся. Но в какую сторону поедет эта машина: начнет подниматься в гору, будучи заправленная дешевой ипотекой, или же принципиально откатится назад, увидим в январе 2018 года.
- Что может стать дефицитным товаром в конце 2017 – начале 2018 года?
- Полноформатные двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. Число последних в объеме предложений по городу заметно сократилось. Более того, ряд застройщиков перед открытием продаж ведут предварительное бронирование на такие квартиры.
- Какие квартиры больше не интересны потребителю?
- Те, что завтра он не сможет продать. В эту группу попадает и полностью готовое жилье, которые не распродалось даже в те моменты, когда брали все, лишь бы успеть. Это квартиры с ценой, которая заметно выше среднерыночной, и откровенно плохими планировочными решениями.
- Какой сегодня «кредит доверия» у покупателей к застройщику? Другими словами, сколько они готовы ждать свою новую квартиру?
- Не более двух лет. При этом срок в 2 или 2,5 года относится к предложениям застройщика, где есть беспроцентная рассрочка платежа до момента ввода объекта в эксплуатацию. Пока самый оптимальный вариант для покупателя – от шести месяцев до одного года.
- Что является решающим фактором при покупке жилья?
- В большинстве случаев решающим становится та степень комфорта, которую получит потребитель на выходе. Именно это и объясняет ту ситуацию, когда имея возможность купить квартиру на вторичном рынке, потребитель идет за новостройкой. А степень комфорта – индивидуальна для каждого.
- Есть ли что-то общее в характеристике продаваемых квартир?
- Большинство покупок делается для себя без необходимости дальнейшей перепродажи объекта и последующего улучшения жилищных условий. Классическая схема «сегодня купим однокомнатную квартиру, подкопим денег, продадим и возьмем двухкомнатную» уже не привлекает.
- На сколько лет покупается квартира сегодня?
- С учетом того, что квартира берется для себя, то ждать этих покупателей на рынке в ближайшие три года точно не стоит. Вероятнее всего, они придут через пять-семь лет, когда появится новая потребность в расширении или в смене локации.
Материал подготовила Екатерина КРЮЧКОВА
