В Тюмени растет спрос на офисные площади скромных (до 20 кв.м) размеров, требования арендаторов продолжают расти, а предложение по-прежнему превышает спрос – об этих и других тенденциях развития рынка офисной недвижимости в областном центре «КВ» сообщила Ксения КОРОТКЕВИЧ, заместитель руководителя направления по работе с офисной недвижимостью Тюменского отделения Российской гильдии управляющих и девелоперов.
- По прогнозам Тюменского отделения РГУД, к 2018 году обеспеченность качественными офисными площадями достигнет 815 кв.м на тысячу человек, а общее предложение рынка офисной недвижимости будет порядка 487 тыс. кв.м. Показатели, в принципе, сравнимые с показателями больших столичных городов. За счет чего произойдет это увеличение и насколько высока вероятность того, что прогнозы сбудутся?
- Вероятность довольно высока, ведь в настоящее время идет активное строительство некоторых объектов, в части из них уже заканчиваются отделочные работы. Так что, если не будет больших потрясений в российской экономике в ближайшее время, думаю, что заявленные объекты будут украшать наш город.
- Ксения, давайте уточним, какие новые бизнес-центры вы имеете ввиду?
- Имею в виду такие объекты, как 3-я очередь бизнес-центра класса «А» «Газойл Плаза», бизнес-центр класса «В+» по ул. Холодильной, 73 (ввод в эксплуатацию запланирован в конце 2018 года), многофункциональный комплекс класса «В» «Arsib Tower» по ул. Мельникайте (ввод в эксплуатацию запланирован на лето 2018 г.), к концу 2017 года должен открыть свои двери многофункциональный комплекс по улице Одесской, 5.
Не стоит забывать также и о довольно интересных проектах по ул. Первомайская, 1а и бизнес-центре по ул. 50 лет Октября, чье строительство пока заморожено. Но кто знает, возможно, инвесторы примут решение разморозить объекты и продолжить их возведение.
- Вот этот показатель – 815 кв.м на тысячу человек – он о чем свидетельствует? Произойдет ли насыщение рынка?
- Видя активное строительство жилья в городе (несмотря на явное падение покупательской способности), а также привлечение в наш город инвесторов, можно предположить, что рынок будет насыщен офисной недвижимостью. Уже сегодня на этом рынке предложение превышает спрос, особенно по классу «В».
- Какие еще тенденции сегодняшнего дня вы можете отметить? Как себя чувствуют управляющие компании, каков запрос арендаторов, что происходит с арендными ставками?
- На сегодня мы видим явное и четкое перераспределение предпочтений и возможностей арендаторов, образно говоря «богатые богатеют, бедные беднеют». Что я имею в виду? К июлю этого года практически 100% заполняемостью могут похвастать бизнес-центры классов «А» и «С», а вот объекты классов «В+» и «В», наоборот, резко просели в этом показателе – со 100% в январе до 75-80% в июле. Возможно, это объясняется не слишком большой разницей в арендных ставках между классами «А» и «В+» (990 и 900 руб./кв.м, соответственно) – то есть, для арендатора поменять социальный статус офиса сегодня вполне приемлемо по деньгам.
Еще одна яркая тенденция – увеличение спроса на небольшие, до 20 кв.м, помещения в центральной части города. Предприниматели открывают новые бизнесы, появляются новые старт-апы и т.д. Как правило, это небольшие команды в сфере различных услуг, наличие офиса для них важно как выражение статуса: юридический адрес, место для общения с клиентами. Интересно, что уровень требований подобных арендаторов достаточно высок – им нужно помещение с качественной отделкой, высокоскоростным Интернетом и IP-телефонией, качественным управлением.
Что касается арендных ставок. На протяжении последних двух лет они крепко держатся в районе 550 руб./кв.м в помещениях класса «С», 700 руб./кв.м – в помещениях класса «В», 900 руб./кв.м – класса «В+» и 990 руб./кв.м – класса «А». Как правило, в бизнес-центрах всех классов арендные ставки включают в себя расходы на обслуживание и электроэнергию.
- Вернемся к прогнозам. В вашей презентации указано, что начнется строительство офисной недвижимости под конкретного арендатора. Как можно трактовать эту фразу?
- Речь идет о том, что девелоперы сегодня, хорошо понимая уровень насыщенности рынка, более взвешенно и грамотно подходят к строительству новых объектов, ведут переговоры с потенциальными арендаторами, выясняя их потребности в площадях, сколько их должно быть и какого качества.
- И последний вопрос. Как можно в целом оценить сегодняшнюю ситуацию на рынке офисной недвижимости – стагнация, застой, стабильность?
- Не стала бы говорить о стагнации и застое, скорее, рынок стабильно развивается. Не такими бурными темпами как три-пять лет назад, но развивается.
Беседовала Анна МОРОЗОВА