На очередном заседание пресс-клуба «НЕФОРМАТ» его организаторы* решили поднять вопросы, связанные с объектами нежилого назначения, к которым относятся торговые и офисные центры Тюмени. В заседании приняли участие девелоперы и управляющие коммерческой недвижимостью, представители власти, СМИ.
Бизнесмены ценят сервис
О том, как обстоят дела с бизнес-центрами в областной столице, рассказала участникам заседания вице-президент Российской гильдии управляющих девелоперов, генеральный директор ГК «Денова» Наталья ДЕВЯТКОВА.
По словам Натальи Леонидовны, в Тюмени к концу 2016 года обеспеченность качественными офисными площадями составляла более 660 кв.м на 1000 жителей. При этом общее предложение рынка составляло около 430 тыс. кв.м такой недвижимости.
«Если говорить о структуре рынка, то мы больше любим строить бизнес-центры класса «А», – заметила эксперт. – Это обусловлено предъявляемыми требованиями со стороны арендаторов офисных помещений – они ценят сервис более высокого качества». Однако, по данным ГК «Денова», в нашем городе на сегодня больше площадей класса «В» - около 34%, класс «А» составляют чуть более 25% от общего объема офисных «квадратов». На протяжении двух последних лет на 100% были заполнены офисы класса «В+», в 4-м квартале 2016 года к этому уровню заполнения практически подтянулись бизнес-квадраты класса «А» (БЦ «Альянс», «Магеллан», Деловой дом «Петр Столыпин»), а офисы класса «В» оказались заполненными на 90%. То, что арендаторы ценят, в первую очередь, уровень сервисного обслуживания, говорит и пониженный процент заполнения имеющихся в городе площадей класса «С» - примерно 75%.
Три БЦ строятся, два «заморожены»
Что касается перспектив, то к 2018 году ожидается увеличение качественных площадей БЦ за счет ввода трех крупных объектов офисной недвижимости. Так, ввод многофункционального комплекса (МФК) класса «В» площадью более 13 тыс. кв.м по ул. Одесской ожидается в 4-м квартале 2017 года. Во 2-м квартале 2018 года запланирован ввод в эксплуатацию МФК ARSIB Tower (класс «В+», площадь – более 170 тыс. кв.м), а в 4-м квартале 2018-го – ввод БЦ по ул. Холодильной (класс «В+», площадь – более 20 тыс. кв.м). Кроме того, в замороженном состоянии пребывает строительство еще двух объектов офисной недвижимости – МФК по ул. Первомайской (класс «А», площадь – около 30 тыс. кв.м) и БЦ по ул. 50 лет Октября (класс «В+», площадь – 45 тыс. кв.м).
Аренда – основной вид операций
2016 год был не самым простым для владельцев офисных помещений. Чтобы активизировать «заселение» арендаторов, им пришлось несколько снизить арендные ставки. Так, например, на 10-20% аренда снизилась в офисах классов «В» и «В+» и составила 700-800 руб. за кв.м в месяц. На уровне 2015 года осталась «цена вопроса» для офисов класса «С» – 400-560 рублей, а в классе «А» уровень арендной ставки в прошлом году даже вырос – на 5-10% по сравнению с 2015 годом (примерно 980 руб. за кв.м), хотя до уровня 2014 года, когда аренда стоила 1100 руб. за «квадрат», нашим офисам еще далеко.
«Что касается продажи офисных площадей, то в минувшем году сделки были достаточно редким явлением. Основной причиной этому стало отсутствие кредитования бизнеса, – сказала Наталья ДЕВЯТКОВА. – Предпринимателям приходилось доставать запасы из «чулок». В прошлом году аренда стала основным видом операций, и весь 2016 год прошел под «флагом арендатора» – нам пришлось за него побороться. На один договор аренды нередко приходилось более 300 предварительных переговоров».
примерно 980 руб. за кв.м в месяц составляет арендная ставка офисов класса «А» в Тюмени
Об умении управлять «бизнес-хозяйством»
О том, как управлять уже построенной коммерческой недвижимостью так, чтобы она и в кризисное время оставалась «на плаву», рассказала управляющая БЦ «Альянс» Ксения КОРОТКЕВИЧ. Она считает, что собственнику лучше самому управлять бизнес-центром, а не отдавать это сторонней компании.
Было время, когда БЦ «Альянс» был заполнен «под завязку», но однажды крупному арендатору стало тесно в уютном здании исторической части города, и он нашел другие площади. В результате управляющей компании пришлось начинать с нуля. Стараниями опытных специалистов сегодня БЦ «Альянс» наполнен арендаторами на 90%.
«Мы всегда оперативно реагируем на пожелания арендаторов, стараемся предоставить качественное сервисное обслуживание, и нас за это ценят. Но для привлечения новых арендаторов пришлось снизить ставку по аренде площадей на 20%», - поделилась Ксения КОРОТКЕВИЧ. Она уверена, что площади их бизнес-центра класса «А» пустовать не будут.
В ходе обсуждения прозвучала мысль о том, что торговые и офисные площади будут заполнены на 100%, если собственник изначально знает, какой арендатор должен к нему прийти. То есть, не адаптировать уже построенное здание «под арендатора», а договариваться с ним еще на стадии проектирования ТЦ или БЦ. Но, безусловно, роль специалиста управляющей компании, который ориентируется в теме и грамотно работает с арендатором, никто не отменяет.
На заседании побывала Светлана АХМЕДНАБИЕВА
*Организаторы: ГК «ТИС» и еженедельник «Квартирный вопрос», при поддержке Главного управления строительства Тюменской области и Тюменского отделения Российской гильдии управляющих и девелоперов.