По всей видимости, открытие отеля «Double Tree by Hilton» в Тюмени будет единственным заметным событием рынка коммерческой недвижимости в 2016 году, в 2017-м ярких открытий тоже ждать не придется. Ведь все планы инвесторов и девелоперов пока остаются планами, к большому сожалению как гостей города, так и его властей. Как сегодня обстоят дела с гостиницами в Тюмени, почему властям не хватает отелей среднего уровня и почему тюменские отельеры охотятся за отзывами гостей – читайте в этом материале.
«Строят мало, потому что непонятно, чего ждать»
Гостиничная недвижимость, пожалуй, один из самых консервативных сегментов рынка недвижимости. Срок реализации гостиничного проекта среднего сегмента (а именно такие отели сегодня составляют основную часть вводимого предложения) – примерно 2-3 года.
Уже в 2013-14 годах особой активности инвесторов-отельеров не наблюдалось, вот и результат – новых отелей (в данном случае речь идет именно об отелях, а не таких форматах временного проживания как «апартаменты» и «хостелы» - прим. автора) в областном центре практически нет.
Впрочем, если это может нас утешить, ситуация одинакова везде – в первом полугодии 2016 года объем инвестиций в гостиничную недвижимость в Европе сократился, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, на 41% - почти до 6,9 млрд евро, говорится в отчете CBRE. Падают объемы в Великобритании, Греции, Испании, Италии, Польше, несколько лучше ситуация в Германии и Франции. В России самая заметная сделка первого полугодия в этом сегменте была реализована Сбербанком – он удачно продал горнолыжный курорт «Горки Город» в Красной поляне и выручил за сделку 410 млн евро (19.08.2016 г. курс евро на Московской бирже составлял 72,31 рубля – прим. ред.). Всего же сумма инвестиций в российский гостиничный бизнес за первое полугодие составила 495 млн евро.
Много это или мало? По словам аналитиков, в частности компании JLL, это всего лишь треть от запланированного на год объема брендированного номерного фонда. Причем более 50% этого номерного фонда открывается в Москве, все остальные регионы «точечные».
Как отмечают консалтеры, изменилась и география открытия новых гостиниц - с карты запланированных на год открытий исчезли города Ростов-на-Дону, Тверь, Новосибирск, Волгоград и Воронеж в России, а также Актобе и Шымкент в Казахстане.
«Лидером по срокам открытия новых отелей среди основных гостиничных операторов стал Hilton: все заявленные компанией на 2016 год объекты уже принимают гостей – совокупно 762 номера», - отмечает Татьяна ВЕЛЛЕР, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL. Кстати, открывшийся в Тюмени в мае этого года отель «Double Tree by Hilton» также принадлежит этой транснациональной сети.
Осторожность инвесторов объясняется просто – люди стали меньше ездить и меньше тратить. Экономическая стагнация заставляет экономить на всем: компаниям - на командировках и выездных мероприятиях, семьям - на отдыхе вне пределов родного города, романтическим парам - на звездности выбираемого для свадьбы отеля… Учитывая факт неопределенности дальнейшего развития экономической ситуации в стране, настроения и планы инвесторов становятся еще более понятными и близкими.
495 млн евро составила сумма инвестиций в российский гостиничный бизнес за первое полугодие 2016 г.
Отельеры вынуждены держать цены на уровне двухгодичной давности
Консервативную политику инвесторов можно объяснить и еще одним фактором – затраты в гостиничном бизнесе растут, а цена суточного предложения не меняется уже полтора-два года, соответственно, привлекательность бизнеса меняется в худшую сторону.
По словам Ирины КОСОГОРОВОЙ, директора тюменской Школы гостеприимства и сервиса, рост затрат отельеров наблюдается во всем мире, но в России особенно велики затраты на накладные расходы и персонал. Серьезные средства приходится им вкладывать и в продвижение – управление репутацией в Интернете, инвестиции в маркетинг и рекламу, в прямое бронирование.
А из чего складывается прибыль? Из загрузки, стоимости номера и доходов. По загрузке в этом году серьезно просели отели уровней «три звезды» и «четыре звезды», а также отели «эконом-класса» - на 67%, 33% и 71% соответственно. А вот в хостелах, наоборот, 100% загрузка, не жалуются на отсутствие популярности и апарт-отели. И это несмотря на то, что и хостелы, и апарт-отели существенно подняли стоимость номера (хостелы так даже на 75% от прошлогоднего уровня). А вот четырех- и трехзвездочники, наоборот, вынуждены снижать стоимость номера, в некоторых случаях даже на 50%. И если по уровню доходов отели «четыре звезды» все же показывают относительную прибыль, то отели «три звезды» и эконом-класса - в жестких «минусах» (67% и 71% соответственно). Если так будет продолжаться еще какое-то время, то реальными становятся банкротства и распродажа гостиниц по демпинговым ценам, вполне серьезно прогнозируют эксперты.
100% загрузку показывают в Тюмени хостелы, и апарт-отели
Стагнация, инфляция, кризис, вмешательство государства в дела бизнеса, снижение количества масштабных мероприятий, недобросовестная конкуренция, приход сетевых операторов – по мнению местных отельеров, именно эти угрозы и рифы мешают их относительно нормальному существованию. Но это угрозы внешние, а вот видят ли они внутренние свои проблемы и недочеты, которые заставляют потенциального гостя делать другой выбор?
«Поколение Y заставляет меняться гостиничный бизнес»
Тем не менее, тем средствам размещения (именно так в официальных источниках именуются гостиницы, отели, хостелы и апартаменты), что уже имеются в Тюмени, нужно как-то развиваться и привлекать гостей.
Вопрос встает ребром, ведь средств размещения уже больше сотни. Конечно, большая их часть это отели так называемые «звезда» или «две звезды», либо же вовсе неквалифицированные, как например, домашние гостиницы. Они привлекают гостей низкой, порою в 1,5-2 раза ниже, чем в гостиницах уровня «три звезды» или «четыре звезды» ценой, но и сервис предлагают весьма незатейливый. Хотя, по словам Ирины КОСОГОРОВОЙ, 78% гостей ожидает, что чистота в отеле будет находиться на уровне выше среднего. Это может повысить общую оценку гостиницы на один балл по пятибалльной шкале.
Ирина Николаевна выделила еще пару тенденций, как повод задуматься о внедрении изменений и разработать свое собственное уникальное торговое предложение. Во-первых, выбор становится все более экономичным, но при этом клиент желает, чтобы основные удобства были включены в стоимость номера. То самое поколение Y, которое именно сейчас «входит в силу», предпочитает отель как крышу над головой, но при этом - с наличием полного комплекта удобств, на первом месте из которых стоит Wi-Fi. Во-вторых, гости стали более охотно оставлять отзывы об отелях и местах, которые посетили. Этому способствует как развитие интернет-индустрии отзывов и впечатлений, так и зачастую желание гостей «слить агрессию», ведь больше половины отзывов, увы, носят негативный характер.
Итак, гостиничная недвижимость, с одной стороны, была, есть и будет всегда – пока люди перемещаются из пункта «А» в пункт «Б», им нужно где-то остановиться и перевести дух. А вот какой она будет – привлекательной, безупречной по сервису и состоянию, необычной, полной приятных сюрпризов или негативных открытий – зависит уже не столько от путешественников, сколько от усилий всех заинтересованных. То есть, инвесторов, девелоперов, властей всех мастей…
Аналитику гостиничной недвижимости подготовила Анна МОРОЗОВА
