Свежими новостями, актуальными проблемами и планами на будущее поделились девелоперы загородной недвижимости. За круглым столом собрались участники «Ассоциации девелоперов загородного рынка», представители новых коттеджных проектов, строители, риэлторы, журналисты. Организовал мероприятие журнал «Свой дом» в рамках выставки «Ландшафтный дизайн. Малоэтажное домостроение. Ярмарка загородной недвижимости».
Кто следит за поселком?
Так, участники круглого стола «Загородный девелопмент. Опыт развития коттеджных поселков», обсудили, в частности, одну из актуальных проблем – обслуживание территорий общего пользования коттеджных поселков после того, как девелопер закончил реализацию проекта.
Чаще всего после завершения продаж девелопер пишет отказ на землю общего пользования – дороги, подъездные пути, незастроенные участки – и она автоматически передается в муниципальное образование. По такому пути идут многие – в том числе и девелоперы коттеджного поселка «Ушаково» на Московском тракте, который презентовал на круглом столе руководитель проекта Александр АТАМАНЧУГОВ.
Однако проблема в том, что муниципалитеты чаще обычно не имеют дополнительных средств на содержание этих участков, и в итоге за поселком никто не ухаживает.
«Других законных способов передать землю муниципалитету нет, – отметила Елена ЛАРКИНА, директор ООО «Капиталпроект-Групп», – ведь если мы заранее договоримся о передаче земли «полюбовно», нам, девелоперам, могут предъявить обвинение в коррупции».
«Надо как минимум за три года сообщить муниципалитету о планируемой передаче земель, – рекомендовал Федор КОЛЧИН, GR-директор компании ООО «УК «Керама – Западная Сибирь», имеющий за плечами опыт комплексной застройки коттеджей на оз. Цимлянском. – Бюджет формируется на три года, и тогда администрация успеет заложить дополнительное финансирование».
Аналогичная ситуация и с социальным обустройством новых поселков: практически невозможно предусмотреть школы, больницы, детские сады, ведь их должны строить муниципальные власти, у которых, опять же, не всегда это есть в планах. Елена ЛАРКИНА напомнила, что в многоэтажном строительстве набирает обороты тенденция, когда за создание социальной инфраструктуры района берется сам застройщик – эту тему активно лоббирует администрация города и области. «Но мы с вами понимаем, что для нас это непосильная ноша с сегодняшней экономикой и при сегодняшних ценах», – прокомментировала она.
Пусть не школы и детсады, но как минимум инженерная подготовка участка – к такому выводу приходят многие девелоперы, следуя за приоритетами клиентов. «Три очереди коттеджного поселка «Ушаково» мы продавали без коммуникаций, – поделился Александр АТАМАНЧУГОВ, – но и цена была другая, начинали с 23 тысяч рублей за сотку. Четвертая очередь – это будут участки с электричеством, газом, дорогами, уличным освещением. Соответственно, стоимость подняли до 59 тысяч».
Газ или электричество?
Сергей СЫРЯТОВ, специалист по загородной недвижимости АН «Сова», подтвердил, что для клиента главными факторами при выборе загородной недвижимости являются не только удаленность от города и инфраструктура поселка, но и проведенные коммуникации, в частности – газ. «Участки без газа многие даже не рассматривают, – заметил он, – при том, что найти их бывает довольно затруднительно». Совершенно противоположную тенденцию заметила Ольга КОЛУПАЕВА, руководитель отдела продаж ООО «КАРСИККО ДОМ». «За прошлый год 70% наших клиентов решили обогревать свои дома электричеством, а не газом», – рассказала она.
Преимущество газа перед электричеством – это стереотип, уверена Елена ЛАРКИНА. «Надо менять представление об этом, – считает эксперт. – Мы провели эксперимент и выяснили, что использование электрокотла ненамного выгоднее отопления газом».
Сергей КИСЕЛЬ, директор компании «Инженерстрой», отметил, что надо обязательно считать, сколько денег уйдет на подведение газа и на покупку котла, и учитывать эти расходы. Не стоит забывать и о ситуациях, когда отключают электричество – к сожалению, они у нас не редкость. При полном переходе на электричество могут возникнуть проблемы с отпускной мощностью. На это обратили внимание Андрей ДАЦЕНКО, руководитель проектов ИА «Дельта-Профит», и Галина ЗАВЬЯЛОВА, начальник отдела продаж ООО «ИнвестФонд».
Кроме того, Елена ЛАРКИНА напомнила о существовании новых инженерных технологий (есть, например, метод несъемной опалубки и др.), использование которых в строительстве может помочь энергосбережению. Андрей ВОЛКОНСКИЙ, директор компании «Главлес-Тюмень», напомнил, что еще на этапе проектирования можно просчитать энергоэффективность здания и предусмотреть снижение расходов на отопление и содержание дома в целом.
Тренды рынка
Как рассказала Елена ЛАРКИНА, сегодня на тюменском рынке есть три вида предложений: продажа земли – с инженерной подготовкой или без нее, с концепцией или без; далее – участки с подрядом; и наконец, меньше всего проектов «полного цикла» – с подрядом, концепцией и обслуживанием. Кстати, встречаются варианты и «мультиконцептуальные»: к примеру, в проекте «Перелада Club» на Московском тракте покупателям предлагаются и «чистые» земельные участки, и участки с готовым домом. «Я принципиально против участков с подрядом, – заявил Дмитрий ЛУГИН, руководитель проекта. – Не надо собственникам навязывать подрядчика. В других случаях начинаются страдания, что нет архитектурного единообразия. О каком единообразии может идти речь? Владелец захочет вавилонскую башню на участке – и построит ее. Хотите единообразия – стройте сами и продавайте готовое. Мы так и сделали: две улицы застраиваем деревянными домами от 64 до 120 кв.м, стоить будут вместе с участком 5-6 миллионов рублей».
Набирает обороты тренд многоформатности, когда у девелопера есть проекты и много- и малоэтажные. К примеру, эту схему собирается применять и Елена ЛАРКИНА, и Дмитрий ЛУГИН: «Мы будем привязывать «многокватирку» к «загородке», – признался он.
Еще одна тенденция, которая пока в Тюмень не пришла, – это сетевая концепция или что-то вроде франшизы, когда опытные девелоперы формируют пакет, концепцию проекта вплоть до финансовых расчетов и продают ее предпринимателям, которым остается только реализовать ее.
Повлиял на рынок «загородки» и кризис. Так, наблюдается уменьшение масштабности проектов, дробление уже готовой нарезки.
Все выше и выше…
О том, какие изменения планируются на законодательном поле, рассказал Сергей ШАТОХИН, генеральный директор ЗАО КК «ПРЭФИШ». Он отметил, что первое чтение в Госдуме прошли изменения в Земельном кодексе. С окончательным принятием этих новшеств существующие категории земель будут отменены, появится зонирование территорий.
Кроме того, изменится и налоговая нагрузка на владельцев земельных участков. «Для земель населенных пунктов категории ИЖС налоговая ставка составит 2,2%, а для дач останется 0,3%, – сказал Сергей Михайлович. – Повысилась и кадастровая стоимость, которая является налоговой базой, по некоторым объектам – в 20-25 раз, а по другим (вошедшим в черту города) вообще в 600!»
Таким образом, тем, кто планирует приобретать загородную недвижимость, стоит внимательно следить за изменениями в законодательстве и тщательно изучать налоговый вопрос.