Как избежать рисков при покупке «долевки»

В «День решения квартирного вопроса» в трех залах Технопарка прошло 20 бесплатных семинаров для населения на различные темы, касающиеся жилой недвижимости. Посетители выствки-семинара могли выбрать для себя наиболее интересные темы и получить полезную информацию. Наибольшее количество слушателей в этот раз набрал семинар, посвященный господдержке в улучшении жилищных условий. Гораздо меньше народа пришло за практическими советами о том, как избежать рисков при участии в долевом строительстве. И это мы расценили как положительный факт – значит на рынке Тюмени работают добросовестные застройщики, положительно зарекомендовавшие себя и не вызывающие сомнения у потребителя. И, тем не менее, семинар оказался интересным и полезным.

Спикеры семинара: Вадим РЯСКА, заместитель начальника Управления инспекции Госстройнадзора по Тюменской области; Вячеслав САННИКОВ, заместитель руководителя Управления Росреестра по Тюменской области; Николай ЧЕРЕПАНОВ, заместитель директора Департамента земельных отношений и градостроительства администрации Тюмени; Алексей ПЕРВУХИН, директор представительства НО «ОВС застройщиков» в г.Тюмени; Ирина ЯРЕМЕНКО, директор АН «Новый Город».

 

Тема безопасности приобретения жилья на первичном рынке поднималась на различных диалоговых площадках неоднократно, и практически в том же составе полгода назад мы говорили здесь о новеллах российского законодательства, направленных на защиту участников долевого строительства. Как же обстоят дела сегодня? Как развивается тюменская стройка? Какие меры следует предпринимать потенциальным дольщикам, чтобы не быть обманутыми застройщиками? Чем страхование гражданской ответственности застройщика может быть полезно дольщику строящегося объекта? Эти и другие вопросы смогли затронуть в течение отведенного часа участники мероприятия. На вопросы частного порядка, касающиеся отдельных объектов и конкретных ситуаций, гражданам ответили в зоне консультаций.

Город строится и развивается

Итак, первое слово на семинаре было предоставлено Николаю ЧЕРЕПАНОВУ, чтобы слушатели смогли получить общее представление о ситуации на строительном рынке Тюмени, оценить объемы жилищного строительства. Николай Дмитриевич привел статистику, назвав некоторые цифры и факты.

Так, за первое полугодие 2014 года в областной столице введено в эксплуатацию 422,4 тыс. кв.м объектов жилья, в том числе: 52 многоквартирных дома – 7289 квартир, общей площадью 382,9 тыс. кв.м, ИЖС – 39,5 тыс. кв. метров. Причем кирпич для возведения жилых домов используется сейчас в больших объемах, чем железобетон (59,4% против 40,6%), учитывая потребности населения.

Ощутима динамика строительства объектов социальной сферы: если на 1 июля 2013 году на территории Тюмени был построен и введен в эксплуатацию 121 объект соцкультбыта общей площадью 88,2 кв.м, то за тот же период текущего года – 142 объекта (202,2 кв.м). Это говорит о том, что вместе с жильем новоселы новых микрорайонов получают и школы с детсадами, и поликлиники с торговыми центрами, и спортивные комплексы в шаговой доступности.

Жизнь тюменцев становится более комфортной, а стройка при этом не снижает обороты. Так, в первом полугодии 2014 года Департаментом земельных отношений и градостроительства выдано 342 разрешения на строительство объектов жилья, соцкультбыта и инженерных сооружений, в том числе: 51 – на возведение многоквартирных домов, 156 – на ИЖС. Количество индивидуальных застройщиков в городе возросло в основном из-за расширения границ городского округа за счет присоединения пригородных поселков.

Как отметил Николай ЧЕРЕПАНОВ, департамент совместно с Управлением инспекции Госстройнадзора следит за легитимностью застройщиков, работающих на рынке Тюмени, и отмечает положительные тенденции: застройщики более ответственно стали относиться к оформлению разрешительной документации, соблюдению сроков строительства объектов и качеству исполнения работ.

Загляните в проектную декларацию!

Безусловно, это радует. Однако с чем связаны положительные перемены на стройке? Повысилась моральная ответственность застройщиков перед дольщиками или надо благодарить изменения в градостроительное законодательство, направленные на защиту участников долевого строительства? Эти вопросы были заданы представителю надзорного органа. Но прежде чем ответить на них, Вадим РЯСКА назвал некоторые цифры, характеризующие состояние строительного рынка в целом по области.

Вадим Иванович напомнил, что ввод жилья в Тюменской области в прошлом году составил 1 467 586 кв.м, в том числе 924 623 кв.м многоэтажных домов и 542 963 кв.м объектов ИЖС, что на 9% превысило показатели предыдущего года. Ввод жилья по югу области при этом составил 108,7% от планового показателя.

Но вернемся к «долевке». Как сообщил Вадим РЯСКА, с привлечением денежных средств участников долевого строительства на территории юга области построено 325 объектов. По его словам, при строительстве домов средства дольщиков использует 121 застройщик, и в минувшем году было заключено 21 694 договора участия в долевом строительстве на общую сумму 69 214 млн рублей.

Что же касается рисков, то при всей благоприятной обстановке, сложившейся на рынке, все же не стоит забывать о мерах безопасности при участии в долевом строительстве. Чиновник напомнил слушателям семинара, на что необходимо обращать внимание при решении квартирного вопроса через приобретение жилья в новостройках. В частности, Вадим РЯСКА настоятельно порекомендовал заключать с застройщиками лишь договор участия в долевом строительстве и не соглашаться на «серые схемы» типа заключения предварительных договоров или договоров инвестирования, а то и «договора купли-продажи будущей квартиры» (видно, и такие встречаются – прим. автора).

Согласно Федеральному закону №214-ФЗ, право на привлечение денежных средств участников долевого строительства возникает у застройщика при соблюдении следующих требований:

- получение в установленном порядке разрешения на строительство;

- опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации;

- государственная регистрация застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, либо договора аренды (субаренды) такого участка или договора безвозмездного срочного пользования земельным участком (в случаях, предусмотренных ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»).

 

«Проверка соблюдения указанных требований позволит потенциальным участникам долевого строительства избежать ситуации, когда стройка может быть приостановлена из-за нарушений застройщика при оформлении исходно-разрешительной документации», – пояснил Вадим РЯСКА. Он посоветовал на начальном этапе обязательно изучить проектную декларацию (ПД), где содержатся сведения как о застройщике, так и об объекте строительства. Причем, ПД может не печататься в СМИ и не размещаться в Интернете, если застройщик для привлечения денежных средств участников долевого строительства обходится без размещения рекламы в средствах массовой информации, но декларация в обязательном порядке должна быть в офисе застройщика и предъявляться для ознакомления при первом требовании потенциального дольщика.

Сначала – регистрация, потом – оплата!

Кроме того, Вадим РЯСКА отметил, что при ознакомлении с документами на землю следует обратить внимание на категорию земли и вид разрешенного использования: в частности, даже если земля имеет категорию «земли населенных пунктов» многоквартирные дома (МКД) можно строить в строго определенных для этого зонах. Еще один важный момент – условия, которые должны быть прописаны в договоре участия в долевом строительстве (ДДУ). Так, наряду с определением объекта, подлежащего передаче участнику строительства после вода МКД в эксплуатацию, и срока передачи застройщиком этого объекта дольщику, следует обратить внимание на цену договора, сроки и порядок ее оплаты. «В данном случае необходимо обратить внимание на уровень цен за «квадрат» в строящихся домах того района города, в котором предполагаете приобрести квартиру в новостройке, - комментирует Вадим РЯСКА. – Если цена договора значительно ниже рыночной (на 20-30%) – это повод еще более тщательно проверить все документы застройщика, включая утвержденные годовые отчеты и бухгалтерские балансы».

Продолжая тему, Вадим Иванович назвал еще один пункт, на который необходимо изначально обратить внимание – это способ обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору с дольщиком. Дополнительное условие появилось благодаря изменениям в закон о «долевке», которые начали действовать с 1 января 2014 года. И это обстоятельство, действительно, накладывает на застройщика дополнительную ответственность, и пренебречь им не получится.

О новых механизмах защиты дольщиков

Как уже было сказано, в начале этого года появились новые механизмы защиты прав участников долевого строительства: с 1 января вступили в силу изменения в федеральное законодательство об обязательном страховании гражданской ответственности застройщиков, привлекающих средства граждан. Теперь в случае неисполнения обязательств застройщика перед дольщиком, даже в случае банкротства этого застройщика, гражданин сможет вернуть вложенные в стройку денежные средства.

При государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве на каждом объекте застройщик должен предоставить в регистрирующий орган один из следующих документов:

- Договор страхования гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве;

- Договор поручительства за ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.

Таким образом, в настоящее время Федеральный закон №214-ФЗ предусматривает два обязательных способа обеспечения исполнения обязательства по передаче жилого помещения:

- залог (когда признаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок и строящийся на нем многоквартирный дом);

- договор поручительства или страхования гражданской ответственности.

Эти способы обеспечения действуют совместно, а не по выбору застройщика.

 

Перед заключением первого договора участия в долевом строительстве застройщик должен определиться, каким образом будут обеспечиваться его обязательства по передаче объекта. Потенциальный дольщик вправе потребовать от застройщика предъявления доказательства того, что тот заключил один из предусмотренных договоров. Однако при этом участник долевого строительства должен учитывать одно существенное обстоятельство: нововведение касается тех объектов, где госрегистрация первого договора участия в долевом строительстве прошла после вступления в силу вышеназванных изменений.

Рассказав о таких гарантиях, как поручительство банка и страхование гражданской ответственности, Вадим РЯСКА подчеркнул: «Важно помнить, что договор участия в долевом строительстве считается заключенным только с момента его государственной регистрации, соответственно и расчет с застройщиком по договору должен производиться только после осуществления процедуры государственной регистрации, а не в момент подписания договора».

Договоры регистрируются, ответственность фиксируется

С 1 января 2014 года вступили в силу изменения в федеральное законодательство об обязательном страховании гражданской ответственности застройщиков, и полгода назад, когда проходил аналогичный семинар в рамках первой выставки «День решения квартирного вопроса, говорить о какой-то статистике было рано. Теперь же, на наш взгляд, настала пора озвучить конкретные цифры по регистрации договоров долевого строительства в отношении новых объектов, вышедших на рынок жилья.

Вячеслав САННИКОВ рассказал участникам семинара, что Управление Росреестра по Тюменской области проводит государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве, заключенных как до 1 января 2014 года, так и после.

На 1 августа этого года Управлением проведена госрегистрация более восьми с половиной тысяч договоров участия в долевом строительстве, в том числе по Тюмени – 4387 договоров. Из них 17,54% зарегистрировано договоров участия в долевом строительстве, исполнение обязательств по которым обеспечивается договорами страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение своих обязательств перед дольщиком.

В том числе, Управлением проведена госрегистрация около 240 ДДУ, исполнение обязательств по которым обеспечивается договорами страхования гражданской ответственности застройщика, заключенными с НО «Общество взаимного страхования застройщиков».

Управлением Росреестра по Тюменской области на 01.08.2014 г. зарегистрировано 6 пакетов с договорами страхования гражданской ответственности застройщика на весь многоквартирный дом и 23 пакета – с договорами страхования гражданской ответственности застройщика на отдельные объекты долевого строительства.

 

На вопрос о том, есть ли договоры, обеспеченные банковской гарантией, Вячеслав Николаевич ответил отрицательно: «На сегодня заявлений о государственной регистрации таких договоров в Управление не поступало». По словам Вячеслава САННИКОВА, согласно данным Банка России, в стране имеется 27 страховых организаций, удовлетворяющих требованиям частей «а», «в»-«е» подпункта 2 пункта 1 ст. 15.2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», и, следовательно, имеющих права заключать договоры страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, в том числе на территории Тюменской области.

Далее о том, что собой представляет Общество взаимного страхования застройщиков (ОВС), рассказал участникам семинара директор тюменского представительства Алексей ПЕРВУХИН. Практические советы по поводу того, как обезопасить сделку по покупке «долевки» дала Ирина ЯРЕМЕНКО. Об этом подробно читайте в следующем номере «КВ» и на портале KVobzor.ru.


Подпишись на новости

Новости недвижимости в Тюмени и мире
Рейтинг@Mail.ru