Согласно последним исследованиям, количество офисов класса B в Тюмени зашкаливает – 41,7% в общей массе. Почему их так много и чем привлекательно для арнедатора размещение в офисе, который лишь чуть-чуть недотягивает до высшего балла, выяснял корреспондент «БК».
«Главное, что отличает офисы класса «В» от класса «А» - это инженерная «начинка», - объясняет Елена Чуклина, руководитель направления офисной недвижимости Тюменского представительства РГУД, директор УК «Нобель». - К примеру, если в классе «В» диспетчеризация и автоматизация инженерных систем является факультативной, то в «А» - обязательной; для «В» допустима мультизональная система кондиционированная, для «А» - централизованная, и так далее. Что касается дизайна, то это, я считаю, в большей степени субъективный фактор, и во время проведения классификации бизнес-центров, у членов комиссии часто бывают дискуссии на эту тему. Хотя я считаю, что в классе «А» интерьер должен быть таким, чтобы сразу чувствовался высочайший уровень – как в пятизвездочных отелях».
По итогам первого квартала 2014 года в Тюмени насчитывалось 48 крупных объектов офисной недвижимости c качественными офисными площадями, лишь 21 из которых экспертами Российской гильдии управляющих и девелоперов присвоена классность качественных офисных объектов. В результате общая арендопригодная площадь в офисных зданиях составила 409 983 кв.м. в абсолютном выражении, увеличившись на 9,3% по сравнению с показателем 2013 года.
Класс «В+», по данным исследования ГК «Денова», представляет лишь один объект офисной недвижимости, составляя лишь 2,1% от общего числа и площади 3,2% от общего числа квадратных метров. Центры класса «В» представляют наибольшее количество присутствия в Тюмени - 20 БЦ (41,7% от общего числа). Любопытна динамика структуры рынка качественной офисной недвижимости: так, в исследовании ЗАО «Ассоциация «АЛКО», опубликованном в декабре 2005 года, отмечалось, что представителей класса «В» было всего лишь 10%, а пальма первенства по количеству была отдана площадям класса «С» (75%) и «D» (15%).
Практически все представленные офисные здания были построены в советский период с кабинетной системой, в них проведен минимальный ремонт. В 2005 году практически отсутствовали офисные здания с качественными системами инженерии. Все эти помещения в лучшем случае относились к классу «В», а стандартными являлись классы «С» и «D». По мнению экспертов рынка, классы «А» и «В» строились под конкретную компанию и не предлагались на рынке офисной недвижимости в качестве аренды либо продажи.
На сегодняшний день ситуация меняется в направлении роста числа качественных офисных площадей. БЦ класса «А» выросли более, чем на 16%, «В» - на 33,8%, на 35,4% снизилась доля класса «С». Очевидно, что рынок менялся, приходили новые операторы, федеральные компании. Требования к арендуемым помещениям стали более высокими, объекты должны соответствовать современным стандартам качества. И сегодня аналитики смело заявляют о том, что рынок качественных офисных площадей в Тюмени перенасыщен категорией «В».
Тем не менее, вакантных площадей в бизнес-центрах класса «В» относительно немного – по итогам 2013 года этот показатель составлял 6%. Правда, по прогнозам ГК «Денова» к концу этого года уровень вакансий может постепенно увеличиться, в частности, за счет ввода новых объектов офисной недвижимости. Так, объекты, заявленные ко вводу в эксплуатацию в этом и следующем годах, заявляют классы «В» и «В+»
Пока спрос на бизнес-центры класса «В» стабильно высок, отмечают эксперты, и это способствует стабилизации ставок аренды в этом сегменте: к концу 2013 года средняя запрашиваемая ставка аренды на помещения этого класса составила 800 руб./кв.м./мес. , для В+ - 800-950 руб./кв.м./мес. ( включая эксплуатационные и коммунальные расходы). В дальнейшем ожидается повышение борьбы за арендатора в этом сегменте, и, возможно, коррекция арендных ставок в сторону их снижения.
«Безусловным преимуществом для арендаторов класса «В» является арендная ставка. Надо понимать, что содержание «А»-класса со всей его высокотехнологичной инженерией стоит недешево, и это сказывается на арендной плате. Сегодня по городу аренда офиса в бизнес-центре класса «В» составляет от 600 до 800 рублей в месяц, но к этому показателю тоже надо подходить дифференцированно и смотреть, включается ли в ставку НДС, является ли она комплексной или за коммунальные услуги придется платить дополнительно, есть ли дополнительные услуги (например, клининг) в этой ставке, - объясняет Елена Чуклина. - Наша управляющая компания в этом году не планирует изменять арендную ставку ни в сторону снижения, ни в сторону повышения, и это объясняется состоянием рынка недвижимости. И в целом по городу средняя арендная ставка в этом сегменте сохраняется уже давно, несмотря на то, что коммунальные тарифы поднимались уже несколько раз, растет инфляция. Однако сегодня довольно высокая конкуренция – причем не между классами, а между уже существующими и новыми объектами, которые вводятся в эксплуатацию. Людям свойственно стремиться к новому, хотя при аренде офиса в новом бизнес-центре есть как свои плюсы, так и минусы».
